الأسواق

الأسواق

يستعد ملاك WeWork في لندن ونيويورك لتداعيات السوق

يستعد ملاك WeWork في نيويورك ولندن ، وهما أكبر سوقين للشركة المشتركة المتعثرة ، لأي انخفاض في الطلب من الشركة ، التي وصلت إلى المدينتين فقط عندما تستعد الوظائف الشاغرة للارتفاع.

WeWork هي أكبر مستأجر من القطاع الخاص في كلتا المدينتين. في مانهاتن ، تمتلك الشركة 7.2 مليون قدم مربع من المساحة ، وفقًا لشركة السمسرة CBRE Group Inc. في لندن ، استأجرت الشركة حوالي 3.7 مليون قدم مربع منذ عام 2014 ، وفقًا للبيانات التي جمعها الوسيط سافيلز ، مما يجعلها مصدرًا رئيسيًا. الطلب الذي ساعد عاصمة المملكة المتحدة على التغلب على حالة عدم اليقين بعد التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي عام 2016.

وقال مات أوكلي ، رئيس البحوث التجارية في سافيلز: "استحوذ قطاع المكاتب المرنة ككل على ما بين 20٪ و 25٪ من عمليات التأجير في جميع أنحاء لندن خلال السنوات الثلاث الأخيرة التي كانت WeWork من المساهمين الرئيسيين فيها ، لذلك فهو مهم". عندما بدأت WeWork في النمو في لندن ، كان سوق التأجير ضعيفًا نسبيًا ، لذلك كان أصحاب العقارات ممتنين لهذا المصدر من الطلب. لكن الآن لديك سوق قوي إلى حد ما ، وربما لا تكون هناك حاجة لذلك للحفاظ على ارتفاع نسبة الإشغال. "

ظهرت شكوك حول مستقبل WeWork بعد انهيار خططها للاكتتاب العام هذا الشهر. في الأسابيع القليلة الماضية ، غادر العديد من المديرين التنفيذيين الشركة ، مع تنحي المؤسس المشارك آدم نيومان من منصب الرئيس التنفيذي. الصفقات على بعض مباني المكاتب المؤجرة إلى حد كبير إلى WeWork هي على الخط ، تم إجراء جولة من تخفيضات الوظائف في الشركة في مدينة نيويورك ويستمر تقييمها في الانخفاض. في الوقت نفسه ، تقوم الشركة الأم WeWork ، التي تحتاج إلى جمع أموال نقدية ، ببيع سيارة Gulfstream G650 البالغة 60 مليون دولار التي اشترتها العام الماضي لصالح Neumann.

فائدة قصيرة الأجل
وقال داني إسماعيل ، المحلل في Green Street Advisors: "تمتعت أسواق المكاتب بفوائد قصيرة الأجل خلال السنوات القليلة الماضية من زيادة التأجير". "بالتأكيد هناك خطر سلبي ، لكنني لا أعتقد أنه يمثل خطرًا وجوديًا على أسواق مثل نيويورك أو أسواق أخرى معرضة للعمل المشترك."


أصحاب المكاتب في نيويورك الذين لديهم أكبر مساحة مستأجرة لشركة WeWork
بعد التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، خشي الكثيرون في لندن من أن يكون هناك انخفاض حاد في الطلب على المساحات المكتبية وانخفاض في الإيجارات مع انتقال الوظائف إلى باريس وفرانكفورت ودبلن. في حين أن بعض البنوك قد أنشأت مراكز جديدة في أوروبا القارية ، لم يحدث الهجرة الجماعية المتوقعة. هذا بالإضافة إلى الطلب من WeWork وشركات التكنولوجيا المتوسعة مثل Apple و Facebook ، حافظ على حجم التأجير والإيجارات ثابتة إلى حد كبير.

تظهر بيانات Savills أن حوالي 5.1٪ من المساحات المكتبية في مدينة لندن و 3.8٪ في West End شاغرة حاليًا ، وهي أقل من المتوسط ​​على المدى الطويل. في نهاية المطاف ، قد لا تزال لندن أكثر تضرراً من نيويورك بسبب تراجع WeWork ، على الرغم من أن الملاك التقليديين والوسطاء ومقدمي الخدمات المنافسة المرنة في كلا المدينتين سيتدخلون.

صفقات معلقة
تمتلك WeWork حاليًا نحو نصف دزينة من الصفقات المعلقة في لندن التي ينتظرها الملاك. وأكبرها مخصص للفضاء في بيتربورو كورت ، المقر الحالي لشركة جولدمان ساكس جروب في لندن ، والذي سيختفيه البنك قريبًا. قال أشخاص مطلعون على المحادثات إن المحادثات جارية ولم نبلغ WeWork أصحاب المبنى بأي تغيير.

أعلنت Sage Realty Corp ، وهي وحدة تابعة لمؤسسة William Kaufman ، يوم الجمعة أنها أنهت عقد إيجار طويل الأجل مع WeWork بمساحة 362،197 قدم مربع تغطي 12 طابقًا في 437 ماديسون أفينيو. وقالت الشركة في بيان إن الصفقة تمت قبل 15 شهرًا من انتهاء عقد الإيجار مع مستأجر طويل الأجل قائم.

"في هذه البيئة ، حيث يمكن للكتل الكبيرة من المساحة أن تجلس في السوق لعدة أشهر ، إن لم يكن سنوات ، فقد جلب فريق التأجير الموهوب لدينا العديد من الأطراف المهتمة بالأمر ، وتفاوض الآن بنجاح على صفقة قبل 15 شهرًا من الوظيفة الشاغرة" ، جوناثان كوفمان إيغر ، الرئيس التنفيذي لشركة Sage العقارات ، وقال في بيان.

قال شخصان على دراية بالعقود إن بعض أصحاب العقارات في لندن لديهم بنود في عقود الإيجار مع WeWork تتيح لهم تشغيل مساحة الشركة  بشكل مستقل. أطلقت Land Securities Group Plc و British Land Co. و Great Portland Estates Plc ، وهي ثلاثة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في لندن ، وحدات تأجير قصيرة الأجل خاصة بها ، كما فعل أصحاب العقارات في المكاتب التقليدية في نيويورك مثل Silverstein Properties Inc. تيشمان شباير ، ومنظمة دورست.


وقال جوردان بارويتز ، المتحدث باسم دورست: "حتى لو اختفوا من على سطح الأرض ، فلن يؤثر ذلك حقًا على هذا السوق - فقد يخلق بعض الشغور اللائق ، لكنني لا أعتقد أنهم سيختفون". التي أنشأت مؤخرًا Durst Ready ، وهي خدمة مكتبية مرنة تستهدف المستأجرين الذين يبحثون عن 2500 قدم مربع إلى 25000 قدم مربع. "ما نقوم به هو وسيلة لالتقاط بعض أسواق WeWork."

يقوم مقدمو الخدمات ، مثل IWG Plc و Knotel و Industrious ، باتخاذ خيارات أكثر مرونة في المكاتب. تعد IWG ، مالكة العلامة التجارية Regus ، واحدة من أقدم شركات العمل المشترك وواحدة من الشركات القليلة التي نجت من الركود. هناك خطر رئيسي ينمو بسرعة كبيرة في الأسواق المركزة ، وفقًا لما ذكره الرئيس التنفيذي لشركة IWG Mark Dixon.

وقال ديكسون "لقد تم تجميع شبكتنا على مدار 30 عامًا في هذه الدورات". "لقد تسارعنا أكثر من اللازم في قمة السوق ولم نفعل ذلك مرة أخرى منذ ذلك الحين ، لكنه كان مؤلماً ومكلفاً وكان مكلفاً للغاية الخروج من المشكلة".


الآن ، تركز IWG على الحفاظ على التزاماتها منخفضة ونموها متوازن. "إذا كنت محتلًا كبيرًا في مدن كبيرة جدًا ، فهذه مناطق خطر. إذا كان لديك حدث زلزالي ، أطلق عليه كساد ، فهو يميل إلى ضرب تلك المدن السائلة. "